Gayrimenkul sektöründe işler iyi gitmiyor. Son dönemde açıklanan rakamlar, arz fazlası olan ve gerek bankacılık sistemine gerekse piyasaya karşı (çek ve senet karşılığı işlemlerden kaynaklı) önemli oranda borçlanmış durumdaki sektörün ciddi sorunları olduğunu ortaya koyuyor. Aslında, uzun süredir var olan/bilinen ancak vergi indirimleri, kampanyalar, hükümet cephesinden yapılan baskılar/telkinler sonucu konut kredi faizlerinde sağlanan düşüşlerle gizlenmeye, ertelenmeye çalışılan sorunlar gizlenemez hale gelmiş durumda.
Sektörün durumunu en net olarak gösteren veri, “amortisman süresi” yani gayrımenkulün sağladığı/sağlayacağı beklenen kira, vb. gelirlerle kendisini geri ödeme süresi. Ülkelere göre farklı olmakla birlikte, genel olarak bu sürenin 15 yıldan az olmasının konut almak için uygun olduğu varsayılır.
Ülkemiz için yakın zamana kadar 12-13 olduğu belirtilen bu süre, Reidin şirketinin yapmış olduğu araştırmaya göre, illere göre farklılıklar olsa da ortalama olarak 19 yıl, İstanbul için 19,6 yıla çıkmış durumda. ( http://www.emlaknews.com.tr/haberler/konutta-amortisman-suresi-12-yila-demir-atti-11316-3987/ ), ( http://www.hurriyetemlak.com/hangi-ev-yatirimcisina-daha-cok-kazandiracak-/emlak-yasam-sektorden-haberler/y2QG0jCy8l0 =), ( http://blog.reidin.com/reidin-turkiye-konut-piyasasi-genel-bakis-mart-2017/?utm_source=Email_Marketing&utm_medium=Email&utm_campaign=konut )
Amortisman süresinin artmasının en önemli sonucu, konut almayı çekici olmaktan çıkarması ve bunun sonucu olarak fiyatlar üzerinde aşağı yönlü bir baskı oluşturması. Böyle bir baskının söz konusu olup olmadığının izlenebilmesi amacıyla kullanılabilecek iki temel veri kaynağı bulunuyor. Birincisi Reidin isimli şirket tarafından hazırlanıp aylık olarak kamuoyuyla paylaşılan “Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi” ve “Yeni Konut Fiyat Endeksi” ile Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ( TCMB ) tarafından aylık olarak hazırlanan “Konut Fiyat Endeksi (KFE)”.
Reidin tarafından hazırlanan endekslerden ilki, Türkiye’nin nüfus yoğunluğu bakımından en büyük ve en çok konut kredisi kullandırılan 68 ilindeki konutları (eski/yeni) kapsayan aylık olarak hem kiralık hem satılık fiyat değerlerini gösteren, dolayısıyla da ülke genelindeki fiyat değişimlerini izlememize olanak sağlayan “Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi” . Brüt metrekare üzerinden KDV, tapu harcı gibi diğer giderler ile dekorasyonun dahil olduğu peşin fiyatlar esas alınarak hazırlanan söz konusu endekse göre, Türkiye genelinde konut fiyatları, 2017 Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 1,10 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 8,97 oranında artış göstermiş. Yeni konutlardaki fiyat değişimlerini ölçen “Yeni Konut Fiyat Endeksi” sonuçları ise çok daha olumsuz bir tablo ortaya koyuyor. Buna göre, yeni konutlardaki fiyat artışı Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 0.46, geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 2.79 oranında gerçekleşmiş. ( http://blog.reidin.com/reidin-emlakendeks-2017-subat-ayi-sonuclari/ ), ( )
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ( TCMB ) tarafından, konut kredisi kullandıran bankalarca, bireysel konut kredisi kullandırılması aşamasında gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından düzenlenen değerleme raporları esas alınarak hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) Ocak 2017 sonuçları da farklı bir tablo ortaya koymuyor. Konutların, kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE), 2017 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre yüzde 0,13 oranında artarak 195,74 seviyesine ulaşmış (2010=100). Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 10,70 oranında artan HKFE, aynı dönemde reel olarak (enflasyon etkisinden arındırılmış) yüzde 1,36 oranında artmış. ( http://www.tcmb.gov.tr/s/wcm/connect/8c36f435-ef59-47e6-af02-9f20b9e613e7/KFE-HKFE.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE8c36f435-ef59-47e6-af02-9f20b9e613e7 )
Gerek çift haneli rakamlara ulaşmış enflasyon rakamları, gerekse TL’nin yabancı paralar (özellikle rezerv para niteliği taşıyan dolar, avro) karşısında son yıllarda yaşadığı değer kaybı dikkate alındığında, konut yatırımının geniş kesimler açısından çekici olmaktan çıktığını söylemek mümkün.
Nitekim 15 Temmuz sonrası düzenlenen indirimli satış fiyatları ve cebren düşürülen konut kredi faizleri ile sağlanan talep artışı, Şubat ayı itibarıyla durmuş hatta az da de olsa gerilemiş durumda. http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=24794 )
Kimsenin konuşmadığı konuşmak istemediği konu ise, gerek satışların gerekse fiyatların birlikte düşüyor olmasının, sektörü doğrudan ve bireysel konut kredileri ile finanse eden bankacılık sektörünün bu durumdan nasıl etkileneceği.